분양권 vs 입주권 차이 그리고 투자 금액 분석

 분양권, 입주권 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 권리를 획득하는 시기, 방법에 따라 차이가 있습니다. 분양권과 입주권의 차이를 분석해보고 투자금액의 차이도 비교해 봅시다.

 

 

※ 분양권, 입주권의 의미

• 분양권 : 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리. 보통 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 득하게 됩니다.
• 입주권 : 아파트를 특별히 분양대상자로 확정지어 그 대상자가 시행처에 기록으로 남아 있어 확인 된 자나, 공공기관에서 대상자로 확정지어 통보를 한 철거민으로써 공공기관에 확인 될 수 있을 때 그 권리를 입주권이라고 합니다.

 

※ 분양권, 입주권의 획득 방법

 분양권은 청약 당첨으로 득할 수 있고, 전매가 가능한 분양권을 매수하는 방법으로 소유할 수 있습니다. 입주권은 주택 거주 지역 철거 지역민일 경우 입주권을 받을 수가 있고, 조합원 입주권도 매매의 방법으로 획득할 수 있습니다. 분양권, 입주권 모두 매매의 방법으로 가질 수 있습니다. 하지만 분양권의 경우에는 지역 또는 분양 시기에 따라 전매가 제한 되기 때문에 당첨이 아닌 매매의 방법으로 보유하기 어렵습니다.

 

※ 분양권, 입주권의 투자 금액

 투자를 목적으로 분양권 또는 입주권을 보유하고자 한다면 투자 금액이 중요한 요소가 됩니다.

 분양권의 경우 청약에 당첨되었을 경우, 보통 10%의 계약금을 납부하고 (가끔 20% 계약금이 필요한 단지도 있습니다.) 대출의 방법으로 중도금을 처리하고 입주시 잔금을 납부하면 되기 때문에 초기 투자금이 계약금 정도로 생각하면 됩니다. 만약 전매의 방법으로 분양권을 매수한다면 초기 투자 금액이 계약금 + 프리미엄이 될 것입니다.

 입주권의 경우 아파트가 건설되는 지역에 거주자의 자산 가치를 평가하여 아파트 공급 가격에서 자산가치를 뺸 금액을 기준으로 10% 계약금을 납부하고 중도금은 대출의 방법으로 처리하고 입주시 잔금을 납부하게 됩니다. 만약 입주권을 매수한다고 할 경우 입주권의 자산가치금액에 프리미엄 금액이 더해진 금액으로 매수를 하게 되고, 그 금액을 기준으로 산정된 계약금 납부도 필요합니다.

 

  분양권을 청약 당첨으로 득 한 경우, 분양권을 매수한 경우, 재개발/재건축으로 입주권을 득한 경우, 입주권을 매수한 경우로 나눠서 투자금액을 분석해 보겠습니다.

 

- 아파트 분양 금액 : 5억 

- 아파트 공급 금액 : 4억 (입주권자들에게는 보통 분양금액보다 싼 가격에 공급합니다.)

- 입주권자의 자산 권리 가액 : 1억

 

• 분양권을 청약 당첨으로 득 한 경우 : 계약금 10% = 5,000만원
• 분양권을 매수한 경우 : 5,000만원(계약금 10%) + 프리미엄
• 재개발/재건축으로 입주권을 득한 경우 : [아파트 공급 금액과 자산 가치 차이 = 4억-1억 = 3억]                                                                               계약금 10% = 3,000만원
• 입주권을 매수한 경우 : 입주권자 자산 권리 가액 + 계약금 10% = 1억 + 3,000만원 = 1억 3천만원                                                     1억 3천만원 + 프리미엄 

 

매매의 방법으로 분양권, 입주권에 투자할 경우 초기 투자금액은 입주권이 분양권보다 높습니다.